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契約・売買

「自宅の改築」

アメリカ 弁護士 法律事務所 法律 自宅の改築冬になると、多くの人々が家の改築を計画します。改築によって、家がもっと住みやすくなり、また同時に、一番高額な金融資産である家屋の価値を高めます。本稿(「自宅の改築」シリーズの第1回)は、家の改築を始めるための最初のいくつかのステップを説明します。改築するかどうか決めるために、どのような点を検討すべきでしょうか?もし、計画の実行を決断したら、どういうふうに予算を立て、支払いをすべきでしょうか?

改築すべきか?

最初に検討すべき点は、家に満足しているかどうかです。改築したキッチンが家の満足度にどれくらい影響するか、あとどれくらい家に住んで改築を楽しめるかは想像できます。次に、検討すべき点は、投資の価値です。賢い知恵としては、あなたの家の価値は、多くの要因に依存するということです。家の場所と全体的な状態は、家を評価する際最も大きな要因となりますが、改築も影響します。改築された台所と新しい風呂場は、最も価値を高めます。通常、支出した費用の最低でも90%以上の価値を生み出します。新しいデッキ、改築した風呂場や新しいファミリールームは、通常、支出した額の75%から85%の価値を加え、自宅のオフィスの改築は経費の約70%のリターンを期待できます。

改築費用の支払い

改築計画を実行に移すならば、どれくらいの額を負担できるか見極める必要があります。変更や予期しなかった追加費用を負担するために、予定している改築費用の少なくとも20%の予備費を取っておくことを忘れないで下さい。改築計画の規模によって、預金から支払ったり、退職基金、生命保険や株券等の個人資産を担保とする借入れで賄ったりします。しかし、計画が大規模であれば、おそらく費用の一部か全部を対象に何らかのファイナンスが必要になるでしょう。

多種多様のローンがありますが、どれが一番よいかは、様々な状況次第です。次に最も一般的なローンをいくつか説明します。

住宅担保ローン

このローンでは、一般的に家の資産価値の最高75%か80%までの借入ができます。家の市場価値から家を担保にした借入金の残額を差引けば、あなたの家の資産価値を簡単に計算できます。住宅担保ローンは、家で担保されているので、抵当を設定した他の借入金と同様に、所得税の申告時に利子の控除を受けられます。通常、住宅担保ローンの金利は、標準的な30年の抵当に対する率より少しだけ高くなります。しかし、諸費用は高くつきますし、もし、住宅担保ローンの支払いが遅滞すれば、家を失う可能性もあります。

住宅担保ローンの信用枠

あなたの家を担保とする信用枠は、制限がない、調節可能なレートとなります。家の資産価値の75%と80%の間を上限として、信用枠額を設定できます。住宅担保ローンの借入は、通常、最新のプライムレートまたは別のインデックスに基づき、いろいろな金利が適用されます。通常、適用金利は、第一順位抵当よりおよそ1.5%高くなりますが、信用枠での借入金を利用するまでは、適用されません。借入金に付帯する利息は、税金控除の対象となります。信用枠では、予算を簡単に超過してしまうことが問題です。

第二抵当

支払いが滞り貸し手が家を競売にかけたときに、払い戻しの順番が2番目になることを除けば、第二抵当は第一抵当とほとんど同じです。毎月決まった額を家を抵当にして支払う、固定レート固定期間のローンです。典型的な第二抵当は、家の資産価値の75%から80%で5年から20年ローンです。金利は、標準の30年のローンよりわずかに高めです。ここでも諸費用料、不動産瑕疵保険料と手数料がかかります。利子は所得税控除の対象です。

キャッシュアウトリファイナンス

借換え金利が、最初に家を購入したときよりも、現在2%以上低くなっていれば、借換えたほうが賢明です。家に新しい抵当をつけて、既存の抵当を清算して、残りを改築資金にできます。標準的な借換えでは、家の評価額の75%から80%を限度として、15年から40年ローンを変動又は固定金利で組みます。原抵当の残高次第ですが、家の所有者は、借換えで得た現金を思うように利用できます。金利が高くとも、家の評価額の95%まで借換えを認めてくれる貸し手もいます。諸費用には、評価費用とポイント(前払い利子)を含みます。利子は所得税控除の対象です。

どんなことがあっても、ローンの書面にサインすべきだとプレッシャーを感じたり、サインすべき内容について理解しないままではいけません。信頼される貸し手は忍耐強く、正直であるべきです。時間をかけてどのファイナンスが最適か吟味して下さい。ローンの全ての条件を確実に理解して下さい。ローン契約について気が変わったら、連邦の貸金法 (The Federal Truth in Lending Act) は、契約にサインした後3営業日の間は、キャンセルできるように規定していることを思い出して下さい。質問か心配な点があれば、サインする前に、弁護士と話して下さい。

(2005年−2006年冬)

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