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契約・売買

「自宅の改築:竣工」

アメリカ 弁護士 法律事務所 法律 自宅の改築:竣工あなたは、改築工事を慎重に計画し、予算をたて、業者を選定しました。次に、家中ごった返す中で生活をしながら、工事が契約条件に従って完成するか確認するという大変な段階になります。

本稿(「自宅の改築」シリーズの第3章かつ最終回)は、竣工に向かう際に起こる問題の一部を説明します。改築で最も頻発する落し穴をいくつか検証し、工事に問題が生じたときどう解決できるか考えます。

家の改築によくある落し穴

ほとんど工事は予定通りの日程・予算では仕上がりませんが、工事を悪夢にする必要はありません。着工時に、あなたが知っておくべき一般的な問題があります。

未着工

契約で、着工日を規定しなければなりません。そのような規定によって、仕事が日程通りに始まる可能性が高くなります。しかし、着工日を遅らせる理由は、いくつもあります。たとえば、悪天候又は資材の配送遅れです。日程通りに着工できない理由がどうであれ、業者はあなたに遅延理由を連絡すべきです。

工事が日程どうりに着工されず、業者から連絡がなかったならば、すぐに連絡をとってください。契約上着工日が指定されていれば、あなたはすぐに着工するように主張すべきです。具体的な着工日が指定されないならば、近日中の着工日を具体的に設定します。

業者がそのまま着工できないならば、弁護士と相談して下さい。弁護士は、あなたの要請に対応していない業者が契約違反になるかどうか判断して、契約違反の場合には、あなたがどのような補償を受ける権利があるか業者へ通知する手紙を作成してくれます。

竣工遅れ及び未完成

業者の責任は、仕事の進捗に最善を尽くし、全ての予期される問題と遅延をあなたに知らせることです。同様に、あなたも、業者とのコミュニケーションをきちんと取っておくべきです。進捗状況が心配ならば、電話するのを躊躇しないでください。建築においても、大抵のビジネスと同様に、クレームを入れる人への対応が一番早いという原則を思い出して下さい。

遅延が数週間又は数ヶ月になったならば、あなたは未完成という問題を抱え込んでいる可能性があります。未完成は、未着工よりもはるかにひどいものです。あなたは、いつ完成するかもわからない工事中の家に住み続けているのです。契約書で、着工日及び竣工日並びに工事が日程通り竣工しない場合の罰則を規定すべきです。

業者による工事の放棄が明らかなようならば、弁護士に会って工事から業者を排除する手続きを開始してください。弁護士は、下請け及び資材供給業者があなたの資産に対して登記している建物工事の先取特権のリスクからあなたを保護するように働いてくれます。

粗悪工事

業者の仕事は、州及び市町村の建築規則で定められた特定の標準を満たさなければなりません。地元の建築検査官は、工事がこれらの標準に従っているか確認します。

家屋の所有者として、あなたは建築基準違反にはならない粗悪工事の兆候がないか注意すべきです。粗悪工事の兆候は、通常明白です。たとえば、きちんと合っていない角又はスペースにきちんと収まっていない機器です。そのような仕上がりをみつけたら、すぐに業者に連絡し、やり直すように要求してください。
契約で、工事期間中に、第三者による検査をする権利を確保しておくべきです。業者が粗悪な工事に対する責任をとらないならば、この権利を行使すると主張すべきです。検査官に問題、その原因、修理方法と修理費用を詳しく記述した報告を提出するよう依頼します。

第三者である検査官の報告を受け取った後になっても、業者が問題の解決を拒否するならば、おそらく裁判所にいく準備をする必要があるでしょう。すぐに弁護士と相談して、どんな種類の証拠を集めなければならないか、そして、業者にどう対処するか教えてもらいます。

紛争の解決

家の改築工事から起こる問題を解決する最高の方法は、業者との良い関係を維持して、工事を管理することです。何か思い当たったら質問し、問題が起こったならばどう解決するか業者と交渉します。

問題が大きくなって、かつ対応の悪い業者であれば、問題解決のためにもっと効果的な対応をする必要があります。契約違反が起こったと考えるならば、業者に電話で、もっといいのは面と向かって、懸念を説明して下さい。話合いの記録を取っておきます。満足できる対応がなければ、弁護士と相談します。問題解決に必要なあらゆる対処をあなたが取るつもりであると、一通の手紙にしたためて業者に通知するだけで十分かもしれません。

契約条件及び弁護士のアドバイスは、どんな対応を取れるかの判断の助けになります。契約上では、争いが生じた際に裁判でない解決方法を認めていたり、又は規定していたりします。これは、仲裁または調停の形をとります。代替的な紛争解決方法が選択できなければ、賠償費用の見込額次第では、少額裁判所で問題解決を図れます。あるいは、業者に対して訴訟を提起する必要があります。弁護士は、紛争解決のためにどの手段が最善か決定する助けをしてくれます。
いずれにせよ、契約上の具体的な工事を要求するか(すなわち、業者に合意した工事を行うよう強制します。)、問題箇所の修理費用を損害賠償として求めることになります。

(2006年夏)

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