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債務・破産
「サブプライムローンの現実：家屋が差押えられたときのあなたの権利」
最近、差押えは大ニュースです。サブプライムローンが崩壊し、住宅市場が低迷している時期、大部分の住宅所有者が差押え寸前と考えたとしてもおかしくはありません。しかし、これは明らかに間違いですが、あなたが差押え寸前で動揺している不幸な住宅所有者の一人であったり、あなたに対して差押え手続きが開始されているならば、重要な権利と責任を確認しておくべきです。
差押えとは、所有者による規定の支払いに遅れが生じた場合、ローンへの担保目的に資産所有権を貸手が確保する法的措置です。差押えに、時間はかかりません。伝統的な差押えには裁判所の管理が必要ですが、全ての差押えに裁判所命令が必要ではありません。管轄州とローン契約の条件次第ですが、差押えは45日以内に完了できます。しかし、現在差押えを受けていても、うろたえないでください。これは非常にストレスが多く深刻な状況ですが、いくつかのオプションがありますし、積極的な対応が最善の方法です。実際、差押えがまだ初期の段階ならば、貸手は、差押えではなく、あなたと上手く問題を解決する方を選ぶ可能性もあります。
情報収集
最初に差押え措置の通知を受けたとき、取るべき重要なステップがあります。まず、関係者を確認して下さい。現在は、ローンは最初の契約後、大部分は売却され、何度も譲渡されています。場合によっては、現在のローンの所有者が、実際にローンに関して再交渉や変更の権限を持たない会社だったりもします。すなわち、あなたに対して差押え手続きを始めている会社が、あなたが交渉する実際の相手ではないのです。元々最初に地元の銀行で契約していても、あなたのローンは今は別の州にあるより大きな会社によって所有されているかもしれません。関係者がわかれば、混乱なくスムーズに手続きを進められます。それは、また、詐欺対策にもなります。一旦訴訟が始まれば、あなたの氏名と住所は公的な記録として、弱い立場にある餌食を探している者や会社への貴重な情報となってしまいます。ポストに入っている手紙だからといって、評判のある信頼できる情報源と思い込まないで下さい。
州及び連邦の法律並びにあなたの関係している金融業者の規定をよく理解して下さい。連邦取引委員会のウェブサイト（www.ftc.gov "Foreclosure"で検索）は、州の規則を調べ差押えを避ける方法について大切な情報を掲載しています。期限と通知条件については州ごとに大変異なるために、あなたの州と貸手に関する法律を知っておけば、時間と労力を大幅に節約できます。
対応策の検討
支払えそうになかったり、差押え通知を受領しても方法はまだあります。すぐに貸手の「債権管理」部に連絡すべきです。状況と貸手次第では、リファイナンス又は返済計画を策定できるかもしれません。借金に変わりはありませんが、差押えがあなたの信用記録の上に掲載されるのを防ぎ、家を手放さずにすみます。
専門家への相談
差押えが現実的になったなら、問題から逃げずに、きちんと見据えて助けを求めて下さい。様々な助けを得られます。信用カウンセラーからの信用と負債管理アドバイス、弁護士からの法的ガイダンス、それに（詐欺または略奪的貸出に巻き込まれたと思うならば）時には州の消費者保護機関を通しての政府による対応が得られたりもします。
住宅所有者として、財政的な権利と責任を理解しておくべきです。家屋のローンの手続きには多くのステップがあります。オプションについてもっと知りたければ、貸手と連絡をとるか、弁護士に相談して下さい。財政的な問題によって、ストレスの多い日々となりますが、自分の権利、さらに場合によっては家屋を守るために最善を尽くして下さい。
（2007年秋）
「破産とクレジット・カウンセリング」
残念ながら、多くのアメリカ人が日々多額の借金を抱えています。2005年10月、連邦政府は何百万ものアメリカ人に影響を及ぼす新破産法を可決しました。なかでも、破産申立の提出前180日間での個人またはグループのクレジット・カウンセリングが法律で義務づけられました。
連邦取引委員会は、クレジット・カウンセラーについて以下の警告を出しています。
毎日、全国で業者は低い信用履歴の消費者に取り入ろうとしています。料金を払えば信用調査書をきれいにすると約束するのですが、真実ではありません。何百または何千ドルもの費用を支払っても、こういった会社はあなたの信用調査書をきれいになどせず、ただお金と一緒に消えてしまいます。
それでは、どうすれば、必須のカウンセリングをすませて、お金を無駄にしないで済むのでしょうか？
新法は、米国の受託機関に対して、必須のサービスを提供する承認を受けた非営利のクレジット・カウンセリング団体リストの公表を求めています。これらの信用調査機関には、「妥当な額の費用」の請求だけが許されており、さらに、費用の支払能力に関わらずサービスを提供するようになっています。
債務者は、債務管理計画を承認されたカウンセリング団体と一緒に作成します。債務管理計画には、毎月返済金を一括してクレジット・カウンセリング団体が集め債権者に分配する借金返済と、債務者が債権者に直接支払いを続けながら債権者とよりよい条件を交渉するように協力する債務交渉の2つがあります。作成した債務管理計画は、作成に協力した団体からの証明書をつけて、管轄の破産裁判所に提出しなければなりません。
（2007年夏）
「事前承認済クレジットカードオファー」
クレジットカードを持っていて信用履歴に問題がない人は、事前に選別・承認されたクレジットカードのオファーを毎月何通も受取るでしょう。
勧誘自体には何の問題もありません。クレジットカードの新規口座を勧誘する会社が、一定の信用基準を満たす、又は、一定の与信基準を持つ人のリストをコンシューマーリポート会社のデータベースから入手し、あなたにオファーを送るのです。事前承認済オファーを承諾してもしなくても、信用格付けに何の影響もありません。実際、クレジットカードを考えているのであれば、事前選別済みのオファーは便利です。何が利用できるか、コストはどうかを教えてくれ、ニーズに一番あったサービスを見つけてくれます。事前に選ばれてオファーを受けているので、特別な場合を除いて申込みを拒否されません。
しかし、事前選別済みのクレジットカードの勧誘には、大切な個人情報が含まれています。誰かがあなたの郵便を見たり、事前承認済みのオファーを裁断せずにごみにだせば、ID詐欺にあうリスクが生じます。事前承認済のクレジットや保険のオファーを受取りたくなければ、1-888-5-OPTOUTに電話するか、www.optoutprescreen.com上で、リストから削除してもらえます。この電話とウェブサイトは、主要なコンシューマーレポート会社によって管理されています。
（2006年秋）
「金利と住宅ローン問題」
変動金利住宅ローンの利用者は、昨年上昇した金利のために、おそらく支払いの負担が増えたはずです。住宅ローンの支払いがわずかに上昇しただけでは、大部分の人々には影響がありませんが、ほかに多額の支払いがある場合又は予想外の支出が生じた場合には問題となりえます。金利上昇と自分の地域の住宅価格下落が重なった場合にも、住宅売却が難しくなり心配になります。もし、住宅ローンの支払いが滞りそうであれば、住宅ローンの詳細と、対処法について読み進んで下さい。もし、住宅ローンの支払い上の問題がおこりそうであれば、すぐに貸手と弁護士に相談すべきです。
住宅ローンを払えないときの対処法
住宅ローンの支払いが遅れる理由は、通常、失職、離婚、病気、又は医療費です。住宅ローンの支払いに問題が発生したら、まず、問題に真剣に取り組んで下さい。家屋を失うかどうかの瀬戸際である状況を認めずに、手遅れになるまで対処しない人が多くいます。次に、以下の対応をします。
- できるだけ早く貸手に連絡します。電話か書面で問題を説明し、手続きが迅速に進むように必ず口座番号を伝えます。
- 2〜3か月、元本の支払い猶予を受けられるか尋ねます。
- 支払いを可能にするために、低率ローンへの借り換えが可能か尋ねます。 もし、それが上手くいかなければ、自分で家屋を売却する時間的猶予を求めます。あなたが一生懸命家屋の売却に骨を折っているのであれば、貸手は毎月の支払いの減額に協力してくれるかもしれません。
- 差押えを防ぐアドバイスと手続きをする最寄のハウジング相談所に連絡します。例えば、あなたのローンを住宅・都市開発省が保証していれば、住宅・都市開発省に認可を受けた代理人が、臨時の救済措置を提供する連邦住宅ローン救済プログラムへの申請を手伝ってくれます。退役軍人局保証ローンを利用していれば、地元の退役軍人局オフィスに助けを求めて下さい。
- 破産申請を検討します。いくつか州においては、それで即時差押えを防げます。しかし、どんな破産手続きも開始する前に必ず弁護士と話してください。
差押えとは？
差押えは、資産の所有者がローンの支払いをできないときに、貸手がローンの回収を確実にするために資産の所有権を獲得する法的措置です。差押えは、住宅の持ち主の所有権を終了させます。差押命令は、担保となっている不動産の競売を命じ、収益を負債に充当します。
貸手が担保物権を差押えると？
法律は州によって異なり、これらの違いは住宅所有者の権利に大きな影響を及ぼします。そのためにも、なるべく早くあなたの州の弁護士と相談するのは大切です。一般的には、貸手が差押えをすれば、あなたは家に対する全ての権利を即時に又は直後に喪失します。差押手続きにはわずか6か月しかかかりません。但し、若干の州ではより長い手続きがあり、買戻しの権利を認めています。
州法は、住宅所有者に一定の保護をしています。例えば、イリノイでは、差押え訴訟が提起されたとき、住宅所有者が90日以内に遅れた支払いを完済すれば、住宅ローンを元通りにできると認めています。その後、貸手は住宅ローンが元の差押通知から7か月以内に完済されるよう法的に要求できます。忘れてはいけない重要な点は、貸手が差押えをするつもりであれば、家を取られないようにすぐ対処すべきということです。
(2006年冬)
「ローンの借り換え」
もし、適用金利が現在の市場金利より高いならば、住宅ローンの借り換えをしたほうが有利かもしれません。借り替えがいいかどうかは、市場、住宅ローン、及びその他の状況次第です。個人負担の住宅ローン保険への支払いを避けるためには、最低20％の家屋の持分が必要です。プラスマイナスを検討するために、弁護士と相談して下さい。
(2006年冬)
「カード会社が間違っていたら」
ホリデーシーズンやセール期間中、買い物のために、クレジットカードをおそらく何度も使うでしょう。その他、品物を返品しその代金がクレジットカードに戻されたり、オンラインでの買い物もあります。個人情報詐欺の時代に、何か間違いがないか確かめるためにも、購入品と返品の記録を保存して、明細書を確認することはとても大切です。よい知らせは、あなたのクレジットカードまたはデパートの口座上請求間違いがあれば、連邦法（公正クレジット請求法）が、あなたの大切な権利を保証します。弁護士は、法律に関する詳しい情報を説明し、クレジットカード明細書の重大な問題への対応を提案してくれます。
請求間違いとは？
公正クレジット請求法は、クレジット会社が請求の間違いを直ちに訂正するように定めています。法律は、請求間違いを、未承認の請求と規定しており、それらには、第3者によるカードの無断使用による請求、自動支払いを承認したサービスや定期購読をキャンセルした後の継続的な請求、月次明細書に正しく記録されていない請求、実際の購入金額と異なる請求、問題があったために受取りを拒否したり、契約通りに配達されなかった商品への請求を含みます。請求間違いには、他にも計算間違い、単品購入にもかかわらず複数の請求をする間違い、支払いの未登録、返品等による口座への戻し金の未処理、〆日の最低20日前までに住所変更の通知を利用者からカード会社が受領しているにもかかわらず、クレジットカード会社が現住所への明細の送付を怠ることを含みます。
請求書の保管
クレジットカードの明細書を購入時のレシートと照合しなければ、おそらく間違いには気づかないでしょう。明細書は、通常、購入した商品一つ一つの購入日、価格、購入店を記しているだけです。クレジットカードの明細書上、店名（例えば「キャンディの食料品店」）でなく社名（例えば「ABC社」）だけが記載されていれば、確認が難しくなります。明細書とレシートの照合は大切です。購入時のレシートを持っていれば、商品に問題があったり、損傷していたり、間違ったサイズや色のとき、返品もできます。
請求間違いの連絡
請求間違いに気付いたら、すぐに手紙か電話でカードの発行会社に連絡しなければなりません。実際問題として、大部分の消費者は、請求に関する質問をカード発行会社のフリーダイアルで行い、ほとんどの問題はその場で解決します。（フリーダイヤル番号は、請求明細書に記載されています。）
しかし、公正クレジット請求法は、電話でなく書面での質問を保護しますので、法律上の権利を守るためには書面で質問すべきです。請求間違いの質問書を支払いに同封しないで下さい。そうではなく、どこに請求書の質問を送付すべきか明細書を調べて下さい。質問書には、あなたの名前、住所と口座番号を記載します。請求に間違いがあると指摘し、問題の請求と間違いの理由を説明し、間違いの額と日付を記載して下さい。購入時のレシートやその他の関係する書類のコピーを添付して下さい。配達証明郵便を使って、受取り証明書を請求するのもいいでしょう。そうすれば、あなたが書類を正しい住所に送ったという証明になります。
書面又は電話での問合せは、明細書の日付から60日以内にしなければなりません。この60日間のタイムリミットは、非常に重要です。もし、遅れたなら、公正クレジット請求法上の権利を失う可能性があります。クレジット会社に請求間違いを知らせたあと、法律はカード会社が（クレジット会社が、それよりも前に明細の間違いを正さない限り）30日以内にあなたの手紙を確認するよう定めています。クレジットカード発行人は、あなたの手紙を受け取った後、請求サイクルの2回分に該当する期間内（ただし、最長90日）に、問題を解決しなければなりません。
規則の遵守
もし、クレジット会社が、タイムリミットやその他の公正クレジット請求法の定めを守らないならば、たとえ問題となっている請求が実は正しく、あなたが支払うべき額であったとしても、問題となっている請求額及び手数料を回収できません。このため、あなたがクレジット会社に手紙を送った日付とあなたが答えを受けた日付の記録は重要です。
もし、請求が間違っていたら
もし、クレジット会社が、請求書が本当に間違っていると判断すれば、もちろんあなたは問題になっている額を支払う必要はありません。そのうえ、公正クレジット請求法は、問題になった額に関する手数料や遅滞料を支払う必要はないと規定しています。
もし、請求が正しかったら
もし、クレジット会社が問題の請求が正しいと判断し、あなたもそれ以上問題にしたくなければ、請求額に手数料又は遅滞料を添えて支払わなければなりません。あなたは、関係書類のコピーを要求できます。あなたが支払いを怠れば、クレジット会社はその額を回収するための措置を取れますし、問題となっている額を支払い遅延として、信用調査所に報告できます。
クレジット会社の判断に同意できなければ、10日以内に書面にてあなたの立場をクレジット会社に連絡しなければなりません。問題となっている額の支払いを拒否すれば、クレジット会社は回収手続きを開始し、信用調査所に連絡できます。しかし、クレジット会社は、信用調査所への連絡には、あなたがお金を支払うべきだと思っていないと説明しなければなりません。クレジット会社が信用調査所にあなたに関するマイナス情報を連絡すれば、あなたの信用評価に影響を及ぼして、今後のクレジット利用が難しくなると覚えておいて下さい。
問題を満足いく方法で解決できなければ、弁護士のアドバイスが必要かもしれません。
告訴と訴訟
連邦取引委員会は、ほとんどの債権者に対して公正クレジット請求法を適用します。http://www.ftc.gov/での告訴状書式を使って、訴えを提出したり、消費者問題に関する情報を無料で入手できます。公正クレジット請求法違反のクレジット会社の告訴も可能です。裁判所は、100ドルから1000ドルの範囲の手数料の倍額（すなわち最高2000ドル）を限度とする判決を下す権限があり、さらに損害賠償を言い渡せる場合もあります。弁護士は、本法律に基づく訴訟について詳しい情報を教えてくれます。
信用格付けへの影響
争いとなっている額、関連する手数料、その他の請求を、請求問題を解決しようと交渉している期間支払わなかったとしても、クレジット会社は信用格付けを下げると脅すことは出来ません。請求についての争いの詳細を書類にし、クレジット会社側に送付すれば、法律上クレジット会社はあなたが問題となっている額や手数料を払ってないからといって、延滞者として報告できません。クレジット会社があなたの訴えに回答するまで、法律は問題となっている額を回収するための措置を禁じています。しかし、問題となっていない額は払い続けなければなりません。さらに、クレジット機会平等法は、公正クレジット請求法上の権利を行使した人々が、クレジットを申請するときに、クレジット会社が差別するのを禁じています。簡単に言えば、あなたが請求に異議を唱えたからといって、クレジットを拒否できないのです。問題があると感じて質問することで何ら不利益を被るものではないのです。
（2004年−2005年冬）
「新破産法」
クレジットカードの使いすぎは一年中起こりがちですが、特にホリデーシーズンには予算内におさめるのは至難の業です。クレジットを使いすぎて、支払えない程の過大な債務があれば、あなたにはクレジットカウンセリングや負債の整理等いくつかのオプションがあります。一番強力な方法は、破産の申し立てです。
破産の申し立てを検討しているなら、2005年10月17日に施行された新しい破産法である破産乱用防止及び消費者保護法（Bankruptcy Abuse Prevention and Consumer Protection Act）に注意しなければなりません。新しい法律上、破産申請前の6ヵ月間に政府認可の団体からクレジットカウンセリングを受けなければなりません。（これらの団体のリストは www.usdoj.gov/ust に掲載されています。）法律は、債務者がチャプター7（免除されていない資産は売却され、大部分の無担保債務は免除されます。）の資格があるか、チャプター13（一部の無担保債務は、3〜5年にわたって、給与から返済しなければなりません。）を申請しなければならないか決定するために、新たに資産調査を規定しています。
新しい破産法が施行された今、負債の負担を心配するならば、早く法的アドバイスを求めることが、これまで以上に大切です。
（2004年−2005年冬）
カートンマッコンキー国際総合法律事務所
Kirton & McConkie, A Professional Corporation
1800 Eagle Gate Tower 60 East South Temple
Salt Lake City, Utah USA 84145-0120
